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新国五条细则出台调控进一步升级河南楼市大猜想

发布时间:2020-07-17 17:58:44 阅读: 来源:自清洗过滤器滤网厂家

继2月20日国务院出台“新国五条”后,3月1日国务院办公厅再出“新国五条”细则,房地产调控进一步升级。

细则要求各地区坚持房地产调控,对限购规定进行升级,房价上涨过快城市提高二套房贷款首付比例和利率,出售住房按规定征收20%个人所得税,加快中小套型项目审批,禁止囤地、炒地、哄抬房价的开发商拿地等。

“新国五条”大多数政策是2011年1月政策的延续,但新增了征缴房屋买卖差价的20%税收和进一步上调二套房贷的首付比例,被业内认为影响较大。

很显然,定调“从严”的新政,要求对之前的限购、限贷政策进一步严格执行和升级,但对于已经触底反弹的楼市而言,这一次的调控还会像两年前那样,让开发商和市场进入漫长的“冬天”吗?

而且,面临深度调控的楼市,是否再次开始“以价换量”呢?新政之下,以首套置业为主的刚需群体,这次能迎来置业的“春天”吗?

猜想1

新房价格应声而落?

预判

短期被遏制,长期依然上涨

“新国五条”细则提出进一步完善现行住房限购措施,限购区域应覆盖城市全部行政区域,限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房,购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前等。

这意味着,在限购之后,一部分以“假离婚”等方式进入市场的被限购群体,将被逐出场外,这将在客观上减少市场的需求,从而平衡供求关系,从基础上遏制房价的上涨势头。

而且,新房价格与购房者和开发商的预期相关,“新国五条”相关细则的出台,以及后续配套政策的相继落实,将传达一个明确的信号:政策环境将收紧,房价上涨不被政府所容忍,这也将影响房价走势。

另外,新政对二套房的信贷政策做了明确指示,要求提高二套房首付比例和贷款利率,这势必将影响不少改善性需求,从而降低市场的热度,为首套购房者赢得时间。

不过,需要注意的是,目前城镇化建设正处于高速发展阶段,楼市供不应求的基本状况依然难以扭转——这在国务院常务会议上也得到认同——这将决定房价将依然处于上行通道。

猜想2

楼市降温进入“寒冬”?

预判

市场维持平稳态势

春节刚过,楼市即遭“当头一棒”,是福是祸?

3月~4月为推盘小高峰期,代表商品房供应量和成交量均将大幅提高,随着调控持续加码,短期价格上行势头或被抑制,供求关系有所转变。按照以往经验,一般3月~4月开发商均加快推盘节奏,供应量开始加大,助推成交量提高。

市场旺季,再加上房价上涨,也许出于这样的考虑,“新国五条”选择这个时间段推出。但无论如何,新政旨在打压楼市,市场如果依然火爆的话,更加严厉的调控政策和手段也将相继推出。

两会前发布彰显调控决心。“新国五条”细则在“两会”召开前发布,在政府换届前指明房地产调控的方向,凸显房地产调控政策的连续性和稳定性。对此,据报告称,这将促使开发企业降低预期,平价推盘。

在郑州,有开发商表示,虽然新政对于市场销售的影响有限,甚至对于新房销售有一定的促进作用,但在更加严峻的政策环境下,市场维持平稳运行可能是最好的,也是最可能出现的状态。

猜想3

对二手房市场有多大影响?

预判

没过户的着急,看房的观望

新政一出,各地的房管局大厅成了最热的地方,包括郑州在内,前来办理二手房过户手续的市民将大厅挤得水泄不通,排队蜿蜒数百米,蔚为壮观。

这样的现象并不奇怪,3月1日“新国五条”细则刚刚出台,二手房交易将征收20%个人所得税的消息刺痛了不少人的神经,不少选择购买二手房的购房者,心情大变。

袁女士就是其中之一,她看中了阳光嘉苑一套5层的房源,总面积105平方米,2008年的房子,马上满五年,按照现行政策,满5年之后可以减免个人所得税。在新政出台之后,她为避免夜长梦多,急忙排队办了过户手续,“就为图个安心”。

而刘先生则不同,他看中了花园路国基路附近御府三号的一套房源,房子今年6月份也将满五年。本来双方约定先签一个购房合同,到6月份再过户,可以省一部分税费。但新政出台之后,刘先生却不敢再签这个合同了,“如果将来真的按20%征税,那这个钱到底谁来出?”

事实上,新政出台后,二手房市场处于观望状态,“大家都怕再出规定,谁也无法保证是不是下周就出,没过户的尤其焦虑。”

猜想4

刚需客户是否该买房?

预判

购房窗口期到来

对于买房这个话题,每次调控都会有人问:是不是该出手了?

翁科也问了这样的问题,他从2012年五六月份开始看房,断断续续将近一年,自己已经结婚成家,可房子依然没有着落,“太贵了,三环内都找不到合适的房子。”

“新国五条”又给了他希望,在他看来,如此严厉的政策,房价定然不会大幅上涨,“现在的问题是,这个房价还会不会下降一点?”

将时针拨回两年前的3月份,郑州市限购令落地,当时就有不少业内人士建议:这是个难得的购房窗口期,抓紧时间买房。

可在刚需群体眼里,如此严厉的政策之下,房价离大降也只有五十步了,何不再等等。可事与愿违,进入2012年,楼市开始迅速反弹,房价也止跌回升,但仍有人抱有幻想,选择观望,等来的却是房价上涨,翁科就是其中之一。

前事不忘后事之师,在供需结构没有发生根本改变的背景下,房价依然长期处于上升通道,这就意味着,任何一次调控带来的房价平稳或者降价,都是难得的购房机遇,该出手时不出手,错过的机会可再不会有。

猜想5

房产税扩围到郑州?

预判

落地郑州仍有时日,一线城市将试点

在众多评价“新国五条”的意见中,大家普遍认为,房产税可能是遏制炒房和高房价的最合适手段,因为着眼于存量房的房产税,对市场交易影响甚微,负面影响也小。

事实上,自2011年初上海与重庆率先开征个人住房房产税后,国务院明确表示将扩大房产税试点范围。“新国五条”细则中提出,要充分发挥税收政策的调节作用。总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作,引导住房合理消费。

有消息称,“新国五条”做出扩大试点决定后,财政部、住建部已着手开展“房产税试点扩围”候选城市的筛选工作。包括湖南、湖北等在内的多个省份,已在此次会议前,陆续将本省房产税试点的“技术性方案”或课题研究报告上报至财政部,住建部将配合财政部开展相关工作。更有消息称,北京、广州和深圳有望“入围”下一轮房产税试点城市。

但就郑州而言,业内人士分析,房产税短期落地的可能性并不大,新政对于郑州楼市房价的影响也十分有限。

猜想6

住宅受限,商业地产突围?

预判

商业地产受益有限

相比于其他城市,新政对于郑州楼市格局的另外一个可能的重大影响是,住宅在政策打压下,如果市场趋于低迷的话,目前处于困难时期的商业地产能否迎来春天?

在2011年,受限购影响,郑州商品住宅市场跌入低谷,商业地产则迎来史上最快的发展时期。但好景不长,随着住宅市场回暖,商业地产开始回归平稳。

可是,由于多种原因,郑州市商业地产供应严重过剩,曾有统计数据显示,郑州市非住宅商品房存量够卖3年。如果再加上陆续入市的大量城市综合体项目,郑州市商业项目的体量将再创新高,也面临着巨大的销售难题。

如今,住宅再受打压,商业地产能否拨云见日呢?在很多业内人士看来,商业地产受益非常有限,因为商业项目占用的资金量非常大,且占用时间非常长,这对于一般投资者来说,吸引力有限。

另外,商业地产对于租金的依赖很大,而同质化竞争明显的郑州商业地产市场,以高铁商圈为例,同类型的写字楼项目有数十个之多,这意味着,未来租金方面的竞争也十分激烈,这在一定程度上决定了投资者的收益上限。

据此分析,商业地产竞争仍然激烈,住宅市场受限,虽然会挤压一部分资金进入商业地产市场,但仍然是杯水车薪,无法解决根本问题。

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